摘 要：我国不同区域房地产市场存在着较大的差异，导致同样的利率政策在实施过程中对不同城市房地产市场的调控效果不一。通过实证分析探究利率政策对不同区域房地产市场调控效果的差异性。因此选取2000-2015年北京、上海、武汉、长沙四个城市的年度数据，建立有效的VAR模型，探讨利率政策对房地产价格影响的区域差异效应。结果表明利率政策变动对不同城市房地产价格的影响深度和强度差异较大，其对北京和上海的房地产价格的影响程度较大，对武汉和长沙的房地产价格的影响较小。
关键词：利率政策；房地产价格；区域差异
1 引言
房地产业是我国国民经济的支柱产业，其具有的先导性和基础性不仅影响着上下游产业的发展，也影响着国民经济的稳定发展。1998年，国务院颁布的第23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》终结了我国的福利分房制度，标志着住房分配制度的货币化形式的来临。房地产业经历二十年的迅猛发展，已成为国民经济支柱产业。但在快速发展的同时，也带来了房地产业投资过度、房价过高等问题。房屋是“衣食住行”的必要条件，所以房地产市场的稳定发展是人们安居乐业的基本保障。国家也一直非常注重用货币政策来调节其稳定发展。利率政策作为重要的货币政策工具，在我国房地产市场调控中发挥着重要的作用。利率上升会导致资金借贷成本增加，房地产需求特别是投资需求会降低。而短期内，房地产供给不会降低，所以房地产价格会下降。利率下降会激发居民对于房地产市场的投资热情，房地产需求增加，所以房地产价格会升高。
1998年至2002年，房地产业从零开始，为刺激房地产的供需，央行先后五次下调基准利率，促进了房地产业的发展。2003年，在之前的扩张利率政策的影响下，开始抑制房价的过快的涨势。从2004年11月至2007年12月，央行先后8次上调贷款基准利率。但是这种利率政策对房地产市场的调控效果不明显。2008年，美国遭到了次贷危机，给世界经济都造成了负面影响。我国房地产市场也受到了全球金融危机的冲击，进入了萧条阶段。为了刺激房地产市场发展，中央银行从2008年9月至2008年12月，先后5次下调贷款基准利率。政策效果较明显，房地产市场再度恢复发展，房价上涨。2010年，在上一轮的扩张利率政策以及四万亿财政政策的刺激下，房价涨势迅猛。从2010年10月至2011年7月，央行先后5次上调贷款基准利率并且施行限购等约束性政策，使房价得到抑制。2011年至2015年，因上一轮的限购政策导致房地产市场低迷，为刺激房地产市场的需求，2011年12月至2015年10月央行先后8次下调贷款基准利率，房价上涨幅度很大。2016年，为推动房地产市场去库存，央行下调存款准备金率0.5个百分点，对于不限购的城市，调低居民购房首付比例。
纵观我国房地产发展历史，利率政策在我国房地产市场调控过程中发挥着重要的杠杆作用。利率上升通过抑制房地产需求而使得房价下降，而利率下降通过促进房地产市场需求从而拉动我国房地产市场经济的发展。但由于我国各地区的经济发展水平以及金融发展程度不同，所以利率政策对不同城市房地产价格产生了不同的调控效果。本文在考虑到城市经济水平、金融自由度以及地方购房政策的基础上，选择我国四个具有代表性的区域（北京、上海、武汉）作为样本，借此来分析我国利率政策对不同城市房地产价格的调控效果的差异性。
2 研究综述
有关利率政策对房地产价格影响的问题，国内外有大量学者对此作了相关研究。近年来，国内外学者开始越来越多地关注利率政策对不同区域房地产价格调控效果的研究。国外相关问题研究大多围绕欧元区国家使用同一货币政策产生的差异性展开，或者多以发达国家为研究对象。Iacoviello（2005）对欧洲的六个国家的房地产价格影响因素进行了研究，研究发现短期内，货币政策会对房价产生较大的影响，而利率升高会使得各国房地产价格产生不同幅度的上升。Britton 和 Whitley（1997）基于Mundell-Flemming 模型对比了瑞典，德国和法国房价对利率的敏感程度，发现瑞典房价对利率的敏感程度弱于法国及德国，但是他们认为货币政策对房地产价格的影响的区域化差异较小。Gerlash 和 Smets（2001）利用VAR模型分析了货币政策对意大利，法国及德国房价的影响，得出了不同国家的不同货币政策对房地产价格的影响不显著的结论。Harris（1999）通过完善已有的分析方法从不同角度不同层面分析了房地产地区差异形成的原因，认为导致货币政策效应区域差异的根本原因是金融结构和区域经济非均衡。Otrok，Negro 和Christopher （2007）运用VAR模型分析了1986-2004年美国48个州房地产价格数据，认为区域性因素是房价地区差异的主要原因，货币政策对房地产价格影响并不显著。Fratantoni和 Schuh（2003）利用HVAR模型对美国1966-1998年美国货币政策对房价的影响进行了研究，得出了相同的货币政策对不同地区房价的影响程度有较大差异的结论。Negro 和 Otrok（2007）利用贝叶斯方法对1986-2005年美国房地产价格进行了趋势估计，发现地区因素是影响房地产价格长期趋势的主因。
国内也有很多学者研究了利率政策对我国不同区域省市房地产价格调控效果的差异性。原源（2009）利用计量经济学的方法对广义货币供应量，利率，汇率和房地产价格进行了回归分析，发现导致房价上涨的原因包括货币供应量上升及预期本币汇率上升、利率下降；但是利率对房地产价格的影响并不显著，其认为主要原因是我国利率传导机制的不完善，利率对房地产供给的影响较小，及利率传导过程中的影响因素太多。王先柱和毛中根等（2011）从区域性的角度研究了我国货币政策在房地产市场传导过程中的区域性差异，发现利率必须导致一定水平之后才能对房地产需求产生抑制，并且这种抑制作用在东部地区效果更好，同时房地产开发对利率相对敏感，由于是东部地区。同时，他们发现房地產竣工面积对利率并不敏感，但是受银行信贷规模的影响非常显著，特别是中西部地区。曹姣（2011）通过对比长沙和上海两个城市房地产市场差异，发现我国货币政策对房地产价格的影响存在地区差异，上海房价从长期来看与利率正相关，但是短期来看为负相关，长沙不论是短期还是长期来看都是负相关。