【摘 要】 本文通过对老年建筑问题进行分析，并提出一些措施，期望能更好的促进老年建筑的开发建设得到快速健康的发展。
【关键词】 老年建筑；市场开发；探讨
引言：
养老是每一个人都必须面对的问题，而选择何种方式养老既有主观意愿的因素，同时也受制于经济社会发展阶段的条件约束。养老院、敬老院、福利院是政府投资兴办并经营管理的福利性养老机构，在运营当中不仅难以收回投资，还需要大量的财政补贴才能持续。随着我们人口老龄化程度不断加剧，如果全靠国家财政投资兴办养老服务机构，财政将不堪重负，也无法培育出良好的投入产出链条，养老机构的规模和质量也很难提升。单纯依靠政府办养老服务机构，只会进一步延缓我们应对人口老龄化的进程，老年，人将不得不接受质量较低的老年生活状态。因此，支持和鼓励以老年建筑为代表的自费，社会化养老将有助于我们面对现在和未来不断加重的养老压力和挑战。
一、老年建筑出现的必然性
老年建筑在我国的出现和兴起并不是一个偶然的现象，它是养老观念、人口结构和养老需求等多种因素碰撞在一起产生的，其出现的必然性我们可以从以下几个方面进行分析。第一；家庭人口结构的嬗变与养老人力资源的矛盾。在我国实施计划生育国策三十多年后，当时独生子女的一代也进入了生育高峰期。家庭结构己经呈现出“4-2-1”形态。虽然目前国家正在逐步放松生育政策_，但人口老龄化的根本趋势很难改变，同时就算政策有效，其人口效用也要再等三十年左右才能显现出来，并不能根本改变现有的家庭人口结构，这意味着履行赡养和照顾任务的子女数量不足以消化现有的养老责任和压力，缺口的部分不得不通过社会养老的方式解决，老年建筑能够契合这种需要。第二；“老有所养”已上升为国家的重大战略目标，发展社会化养老己成为全社会的共识。从现行的“老有所养”制度框架的顶层设计来看，以社会养老保险为主的养老经济保障制度和以社会养老服务为主的养老服务保障制度是解决我国老年人养老问题的两大主要支柱。我国的养老经济保障制度建设在“十一五”期间己经取得了重要的突破性进展，基本形成了较为清晰的框架和路径。接下来的任务就是要建立一个能满足公众不同层次的社会养老服务保障制度，老年建筑等养老机构的发展将是一个必然的路径选择。第三；独居老人空巢老人数量增多使得老年建筑成为养老的优势选择。目前社会上已有的养老院、敬老院和老年福利院等养老机构，因为其低廉的入住费用和良好的信用最受老人们青睐，排队入院现象非常普遍。政府每年在这些福利养老项目上投入的财政补贴也非常巨大，成为国家财政一个很大的“福利包祯”，长此下去不仅无法满足日益增长的养老需求，而且难以持续发展下去。因而，探索出一条市场化、产业化的养老之路势在必行，老年建筑养老将成为福利养老外的可行性选择。
二、我国人口老龄化的现状分析
（一）人口老龄化速度快，伴随着严重的少子化现象
从纵向上看，在人口老龄化的发展进程中，我们同时面临着人口老龄化速度快，并伴随着少子化的趋势。一方面中国人口老龄化的速度大大快于世界上其他国家，65岁及以上人口比重从7%上升到11.7%，法国用了85年（1865-1950），瑞典用了65年（1890-1955），美国用了35年（1945-1980），日本则用了20年（1970-1990）。而我国65岁以上人口由7%上升到14%所需的时间预计只有26-27年；另一方面，我国在人口老龄化过程中己经显现出少子化和老龄化同时并存的局面。据2011年世界人口数据表显示，当前中国的生育率位居世界低水平前列：既低于发达国家的平均水平（1.7），也低于生育率最低的欧洲（1.6）。在全球十个人口大国中，中国的生育率仅仅略高于日本（1.4）。如此低的生育率表明，未来中国每代人口将比上一代缩减25%。六普数据中我们可以看到我国己经没有省份青少年占比达到30%，在20%以上的也仅有10个省份，而18个省份的占比在10%-20%，甚至有3个省份不到10%。按此标准，中国目前有21个省份都属于少子化范围，11个省份甚至属于超少子化。其中，北京、上海的青少年人口比重在全国最低，均不到10%。老龄化进程的少子化现象是一个不容忽视的严重问题，它不仅使得未来的劳动力会大量减少，同时社会的总抚养比和老龄人口抚养比_也会发生很大的变化，这对于目前养老制度的设计会带来很大的冲击。
（二）人口老龄化在经济社会矛盾中求发展
中国的人口老龄化在相当程度上是社会政策推动的直接结果。因此，相比于西方发达国家，我国的人口老龄化是在经济相对落后的情况下出现的，即所谓的“未富先老”。而我国目前还未做好这方面的准备，公共养老制度还很不完善，而市场化的养老体系还处于刚刚萌芽的阶段，绝大多数老年人只能依靠家庭养老或自我养老来应对。“未富先老”将使年轻一代面临沉重的养老负担和压力，这将对我国的经济和社会发展将会带来冲击和严峻考验。而我国的经济在世界经济体系中的腾飞。客观上为中国的人口老龄化能够提供潜在的经济发展支撑。可以说，现阶段我国既面临着人口快速老龄化给社会经济发展带来的压力，同时也为社会经济的发展提供了一个相对有利的时机，二者是在矛盾中相互交织而不断发展的。
（三）人口老龄化呈现出明显的二元结构
中国特有的户籍制度造就了中国特色的城乡二元结构。因此，中国的人^老龄化不可避免的带有明显的城乡二元印痕。由于市场经济的发展和资源禀赋的差异，大量农村人口向城镇迁徙流动，而迁移人口中绝大部分又是青壮年人口，他们的流动轨迹使得农村老人比例高于城镇水平，家庭养老功能进一步弱化和降低对比2000年“五普”时的数据，老龄人口比重最高的五个地区是上海、浙江、江苏、北京和天津，都属于东部发达地区。而2010年“六普”时这五个地区变为了重庆、四川、江苏、辽宁和安徽。其中老龄化程度最高的重庆是11.56%。除江苏是经济发达地区外，其它都为欠发达地区。而北京、天津、广东和福建等发达省份，一跃从老龄化严重地E转变为低于全国平均水平的区域。
三、提升老年建筑开发与经营成效的路径思考
（一）前期市场调研——项目成功与否的基础
完整意义上的老年建筑运营流程包含了市场调研与论证、土地取得、前期融资、规划设计、财务筹措、公寓销售与租赁、公寓经营与管理等过程，而我们平常所谈到的运营大多是指最后一个环节，即老年建筑的经营管理。一般来说，首先要由开发者、房地产顾问、研究机构等进行老年建筑市场的调研和论证，通常在进行一个老年建筑项目的开发和建设前会采取焦点群体_的方式进行调查访谈。之后，开发者会将老年建筑市场进行部分切割，针对所切割出来的老年目标市场的特殊属性和特殊要求跟建筑师进行沟通商议，初步设计出开发样式和目标市场定位。
（二）筹资与成本核算——项目可持续发展的保障
老年建筑跟传统的房地产项目相比，其资金需求量大、回收期长，如果没有稳定的融资渠道和精细化的成本核算，老年建筑要想长久地运营下去恐怕是个难题。因为前期的投入在很长一段时间是难以收回成本的，老年建筑的持续财务盈利回报一般都需要10-20年后才能形成。在此期间，一旦资金链断裂，或者成本难以控制，都会对项目的运营造成极大的损害而难以维持下去。因此，在确定开发老年建筑项目之前，无论是自有资金，还是借助社会资本力量进行融资，都必须确定好有稳定的筹资来源。比如在使用土地方面，老年建筑的发和建设要尽量利用农村建设用地、工业用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地进行建设，不需要改变土地性质和用途；在项目营运阶段，主要考虑经营团队人事成本、家具、设备、运输工具的成本、维修成本、举办活动经费、房屋税、地价税、企业所得税等；在项目的收益阶段，主要考虑变量为入住率、租赁收入、出售收入、管理费用收入、再投资报酬收入、餐费小卖收入、增值服务收入等。除此之外，还需考虑通货膨胀率、人工成本上涨率以及折现率等变量因素。
四、结束语
目前来看，老年建筑的目标消费群应错定为具有中高经济收入和良好消费意愿的老年人，还有愿意共享老年建筑资源的群体，即愿意共享老年建筑设备、设施、服务等资源的群体，包括老年建筑社区购物者、就医者和旅游观光者等群体。
参考文献：
[1]周鹏飞.我国老年建筑发展问题研究[D].财政部财政科学研究所，2014.
[2]汪正宇，陈玮婧，许岑岑.我国老年建筑现存问题及国外成功经验初探[J].知识经济，2014，20：52.