** 股份招商拓展部2013.05E-Mail sachielcelia126珠海项目拓展第一阶段 珠海市商业物业调研报告12区域商43.写字楼租1.宏观经济94.商铺租金165.结--22数目录据分析业概述金售价分析售价分析囹120062011甲UJ内甩尸越ma熹増也連空亿朮宏观经济数据分析珠海市2012年末GDP总值为1503.81亿元，同比增长7.0珠海市GDP在金融危机后保持稳定回升的增 长态势 GDP总量绝对值达到新高度珠海市消费增速逐步加快，物价涨幅回落。2012年，珠海市完成社会消费品零售总额 635.20亿兀，同比增长12.7，各季度走势逐步企稳向好,其中，批发业零售额94.40亿元，增长15.0，零售业零售额464.76亿元，增长12.9年受国际环境影响变动较大外，基本保持在3勺通胀可控水平内，整体物价保持稳定区域商业概述商圈名称商圈级别档次10002010 年2006 年 2007 年 2008 年 200t 珠海市商业营业用房施工面积 （万-匸499i79M50.02b.0flBl0us 弊0.0商品零售物价指数同 CPI变动趋势一致 2011年珠海市城镇居民人均可支配收入28731元，比上年增长14.8;扣除物价因素，实际增长11.6。人均可支配收入的变化与人均消费性支出的变化基本一致，但收入增长幅度明显大于消费增长幅度，消费没有完全释放 珠海近年商业市场发展总体平稳向上社会消费品零售总额都保持 15以上年增长率，2010年已超过20商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达80万平方米，年增长率接近 20商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛珠海市商业区域主要分布在六大商业板块中，包括拱北板块、吉大板块、老香洲板块、新香洲板块、前山板块和南屏板块拱北商圈市级商圈中档大众化、低中档偏吉大商圈市级商圈中高档、高档老香洲商区域级商圈中档大众化圈新香洲商区域级商圈中档大众化、中低档圈前山商圈区域级商圈中档大众化新兴区域级商南屏商圈圈数据来源珠海现场实地调研商业以临街形态商业和小体量商业物业（多为4层以下商场）为主，商业物业单体面积大多在 5000002以下。商业物业体量旺角百货约 30000 m2通大百货约 14000 m2百分百购物约 6000 m2中心扬名广场约 24000 m2国贸购物城约 30000 m2约 35000 m2珠海百货第 11 页数据来源第一太平戴维斯免税商场约 45000 m2各个商圈经营业态侧重点有所不同，品牌主要以国丹田城市广内二、三线品牌为主,经营档约 16000 m2商圈名称业态分布主要客户群体拱北商圈休闲娱乐、餐饮澳门客、游客、珠海配套本地客-吉大商圈大型综合购物休本地中咼端消费群体闲老香洲商百货、临街商业本地工新消费群体圈新香洲商百货、临街商业新香洲区域住宅消费圈群体前山商圈百货、商业街本地区域内居民次较低金宝路商业广场约 30000 m2南屏商圈购物中心、商业街数据来源珠海现场实地调研以珠海目前最高端的免税商场为例，所引入品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌业态品牌化妆品BURBERRYANNA SUI BOSS 美宝莲、欧莱雅、maxfactor、B; 数据来源第一太 百货超市主题卖场休闲餐饮国际商业大厦零售90餐饮2休闲娱乐8平戴维斯休闲娱乐书城三、写字楼租 品牌专卖店超市餐饮休闲娱乐免税商场零售81餐饮4休闲娱乐15金售价分析健身中心美容美体美发百货超市家具卖场餐饮休闲零售90餐饮4市合计娱乐6扬名广场明珠商业广场概况娱乐配套2005唇售200年餐饮和休闲娱乐20082年2009年 2010年单位万平方米百货超市主题卖场施工面积7.821.936.776.3240.3343.78珠海写字楼市场呈明显两竣工面积6.151.513.692.551.430.7极化趋势，一方面以老旧商住两用的写字楼为主，另一方面销售面积1.540.821.853.120.594.6空置面积6.526.565.694.134.51/是新增的高端商务专业写字楼。受到珠江三角洲地区改销售金额507625181008122560316536576革发展规划纲要（2008-2012数据来源珠海市统计信息年）、横琴总体发展规划以及港珠澳大桥的幵工等利好消息，珠海市年写字楼施工量有个大幅度的提升，截止2010年统计数据总施工量达到 40.33万仃，相当于过去6年的施工量总和，2012年启动写字楼施工面积已上升至 55万仃以上分布区域写字楼名称吉大片区高端光大国际贸易中心、粤财大厦、钰海环球中心珠海写字楼主要集中在吉大片区，拱北和香洲片区作为传拱北片区统的商贸区和行政区，也集中了老香洲片区深圳发展银行大厦、国信大厦、安广世纪大厦一些幵发时间较早的写字楼项新香洲片区国际科技大厦、首府一号、报业大厦、恒和中心、泉福商业大厦、洪目，前山片区写字楼项目较少。基中水假日高端写字楼集中在吉大片区的景山路两侧拱北和老香洲片区早期写字楼数量较多新香洲片区是规划中未来的行政中心写字楼名称租金售价面积实用率深圳发展银行大50元/m2----中低端中电大厦、东亚大厦、物资大厦、商业银行大厦 中建商业银行、中珠大厦、名门大厦、中海富华里商业中心第9页厦泉福商业大厦---16500 元 / m65-75之 间2安广世纪大厦---17500 元 / m75左 右2森于国际---11300 元 / m2珠都国际广场28-35 元/m2 ---约80租金售价分析老香洲片区作为早期行政中心，也集中了少量的写字楼，主要 为政府机关、事业单位所建写字楼，如深圳发展银行大厦、国信大厦整体租金平均在 40元/m2左右，租金以5到10左 右幅度递增数据来源珠海现场实地调研片区内新幵盘的写字楼售价在1.13万/m2到1.75万/m2之间，与其它片区内新盘价格水平相当新香洲-前山片区写字楼名称租金售价面积实用率国际科技大厦80兀/m2 片区内现阶段写字楼数量少，老旧商住两用写字楼月租森于国际---12500 元/m2 ---金在25兀/m2左右心海州（在建）在建写字楼数量多，未来写字楼市场潜力大，且新建写首府一号（在建）字楼均为高端写字楼报业大厦（在建）恒和中心（在建）数据来源珠海现场实地调研鸿基中水假日（在 拱北片区建）作为商贸区，拱北集中了一些幵发时间较早的写字楼项目写字楼名称租金售价面积实用率片区内写字楼租金水平整体保持稳定，租金差异小中珠大厦50 元 /m23.1 万 /m2---爱特商业大厦40 元 /m20.98 万/m2---数据来源珠海现场实地调研西南大厦53.68 元/ m 2 售价在不冋的写字楼保持了不冋的价位，评估主要名门大厦50 元 / m 21.2 万/m2---第 27 页原因在于地段和写字楼本身的折旧有关吉大片区吉大片区写字楼数量较多，且后期幵发均走高写字楼名称租金售价面积实用率档路线，如光大国际贸易中心、粤财大厦、钰海环球中心等新幵写字楼租售价格尚不明确，早期幵发写字楼售价差别较大数据来源珠海现场实地调研小年内珠海市区内将供应数十个纯写字楼项目共计约55万多平方米规模l从供应区域看,钰海环球金融中心2万-3万/m2光大信息大厦60 元 /m2131.5 万 /m270-80平安大厦40 元 /m2粤财大厦东亚大厦物资大厦商业银行大厦0.85-1 万 /m250-70以吉大和新老香洲供应写字楼为主，未来以轻轨为轴线的两侧、前山河两岸将成为写字楼尤其是高档写字楼的聚集区域从档次上看，高端写字楼将成为趋势，未来将至少有10个以上的高档写字楼面市，供应面积将超过50万平方米从租金水平来看，珠海高档写字楼的月租金约为60-90元/m2，中档写字楼月租金约为 45-50元/m2，低档写字楼月租金为35-45元/m2从售价水平看，珠海市整体高端写字楼售价差别不大，整体水平在1万/m2到3万/m2之间，其中多数写字楼售价在1-2万/m2区间内四、商铺租金售价分析老香洲片区物业类别物业名称租金售价面积实用率商场阳明广场1层4.9 万/ m 2102 m 255扬名广场1层118 元 /m23.15 万/ m226.98 m 255南厦广场2楼112 元 / m 231 m260金宝路商场4楼40-60 元/ m 2片区商业集中地商铺租临街商铺丹田城市广场临---3.8 万/ m280 m290Z上金保持在112元/ m2以上，说街明老香洲商业区保持定的生银华路临街2 万/ m241 m280-90命力，凸显老香洲商圈的商业山场路-银华路临2.5 万/ m 280 m290Z上地位街片区内可出售的商业物翠香路3-4 万 / m 2业数量少香洲总站运通路4.79 万/ m2101 m2片区临街商铺售价区间在2临街商铺数据来源珠海现场实地人民路临街商铺164 元 / m25.74 万/ m273.12 m2万/ m2到5.74万/ m2之间（仅香洲车站临街120 元 / m25.68 万/ m2调研95 m2反应此次调研走访的范围内的柠溪临街商铺3.9 万/m289 m2近 180情况），片区内主干道包括凤凰银华路临街2.6 万/m2396 m2约90南路、紫荆路等主干道临街商银华路临街4.6 万/m2141 m2约85业售价在10万/m2以上同一街道不同位置商铺售价相差较大，与商铺面积、朝向等相关，而与商铺面积实用率无法新香洲片区新香洲片区处于待幵发物业类别物业名称租金售价面积实用率中片区，商业氛围有待成熟，商场旺角百货临街4.5 万/ m 2近9089 m2商业集中在敬业路旺角百货和旺角百货内侧3.15 万/ m2约75临街商铺65 元/ m 226.98 m 2华润万家，以及围绕其周边的兴华路临街1.95 万/ m290Z上65 m2裙楼商铺香华路临街55 元 /m 22.6 万/ m2101 m280-90数据来源珠海现场实地调研商铺售价相对老香洲片区较低，旺角百货内商铺售价在3.15-4.5万/ m2之间，价格与商铺朝向相关租金价格在55-65元/m2之间，整体水平较低片区内可租售的商铺数量均较少拱北片区租商场名称面积 实用率租金 租金递增 售价物业费主力面积经营楼层期口岸购物广场12 万 m250400-1200一层2.7万300-400迎宾百货广场m250二层150-2001.8万一层扣点米兰百货广场m2--二层---5-8只租不售65元两/m215-20m2年三层每两年递4.515元15-20m2--两层增10万/m2二层5左右两层1.8万元层1万元珠光国际商业8万m2广场1.4万莲花步行街m2华融时代广场5万m250一层400元只租不售包含在两其他楼层都在装修5-8租金里20m2年一层4.5万300-1500 元5左右20m2--338m-20万一层两年递增只租35元两负一层至650300-400 元15-55m210不售/m2年层二层200三层120四层80-10015元两米兰古玩城 4000 m2 50120元 每年5---10-20m2负一层/m2年数据来源珠海现场实地调研拱北片区商业氛围成熟，商业集中高片区内有珠海为数不多的大体量商业，包括口岸购物广场（12万m2、珠光国际商业广场（8万m2商业物业经营楼层普遍在三层及以下，主力面积商铺在15 m2到20 m2之间商业物业首层租金普遍在 300-400元/m2左右，除口岸购物广场外，片区内不同位置物业首层租金基本保持一致商业物业平均二层租金约为一层的50到60三层租金约为一层的 30-40商铺可售较少，临街商铺售价平均在4.5万/m2左右吉大片区物业名称业态分布面积 实用率 租金 租金递增比 售价 物业费 租期 经营楼 主要品牌例层免税商场百货4.5万/抽成一年签无递//1年6层国际二线品牌和m2国内一二线品牌珠海百货百货3.5万/定额////5层国际二三线品牌和m2国内一二三线品牌国贸购物广百货3万m2/抽成一年签无递//1年4层国内一二三线品牌场潮响购物城服装，餐饮，0.8万60-7020提 成一年签无递/30元/1年1层国内一二线品牌零售m2m2九百地下商服装0.2万60-70100 元一年签无递/包在租1年地下1层国内品牌城m2/m2金内万科禧悦汇服装，食品，3万m250-70550-10005-86-128.8 元/3年4层国际二线品牌和综合元/m2万/m2m2国内一二线品牌据来源珠海现场实地调研 吉大片区商业业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺片区内楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方大型商业和临街商业出售物业较少，仅有商业步行街模式的万科禧悦汇正在出售中，按照位置和朝向的不同，售价在 6-12万/m2之间租金主要以抽成为主，万科禧悦汇的首层租金定价为550-1000元/m2之间。较低端的九百地下商城，租金在100元/m2左右主要品牌以 国际一二线品牌和国内普通品牌 为主，品牌整体处于低端水平五、结论从租金水平来看，珠海高档写字楼的月租金约为60-90元/m2，中档写字楼月租金约为 45-50元/m2,低档写字楼月租金为35-45元/m2，面积实用率在60-75沱间从售价水平看，珠海市整体高端写字楼售价差别不大，整体水平在1万/m2到3万/m2之间，其中多数写字楼售价在1-2万/m2区间内 从供应区域看，3年内将以吉大和新老香洲供应写字楼为主，未来以轻轨为轴线的两侧、前山河两岸将成为写字楼尤其是 高档写字楼的聚集区域受珠海城区地形、地貌等地理条件及人口分布较分散等因素影响，珠海城区商圈空间布局相对较分散，商圈集中度不高 拱北、吉大、老香洲是珠海的三大消费重心，其中吉大商圈引领珠海商业，三个商圈业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺 现有商业体量均较小，规模化程度不高，停车位不足商业物业的租金售价在不同的区域有一定差别，商场商铺面积实用率在50-60沱间，临街商铺实用率在80-908左右,其中拱北商圈20万/m2的商铺售价主要是在莲花路商业街，如下表所示区域售价租金老香洲2-5.68 万/m2112-164 元/m2新香洲1.95-4.5 万/m255-65 元/m2拱北4.5-20 万/m2300-400 元/m2 （商场）400-1000 元 /m2 （临街）吉大6-12 万/m2550-1000 元/m2数据来源珠海现场实地调研商业发展外向度不高，商业品牌资源较差，主要为广州省内和珠海本地商业品牌现有业态较为单一，以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，难以满足一站式消费需求多个大型商业综合体加速进驻珠海目前在建的商业综合体项目数量众多，均以购物中心形态出现，商业规模大，综合性更强，幵发建成后将极大的提升珠海商业市场发展水平星级电影院、量贩式 KTV大型电玩中心等新的商业元素将伴随着购物中心逐步进入珠海，珠海商业丰富度将有较大提升 MO mall商业广场和心海州商业步行街是未来珠海商业发展趋势的代表希望以上资料对你有所帮助，附励志名言 3 条1、有志者自有千计万计，无志者只感千难万难2、实现自己既定的目标，必须能耐得住寂寞单干3、世界会向那些有目标和远见的人让路