[摘要]文章论述了国内房地产发展的过程及房价的变化，介绍了供需模型和均衡价格的概念，分析了影响房地产行业的供给和需求的因素，并在此基础上分析了房价上涨的原因，最后，探讨了房地产泡沫成因及炒房炒股的投资思想。
[关键词]房地产；房价；供需模型
[作者简介]高巨，中南财经政法大学，研究方向：经济管理、财务管理，湖北武汉，430073
一、中国房地产的发展和价格变化
自1998年我国城镇住房制度改革以来，福利分房逐步的取消，我国城镇居民住房的观念有了巨大的改变。人们开始购买商品住房，与此同时房地产的投资也不断地增长，自此以住宅为主的房地产行业逐渐成为我国的支柱型产业之一。表1是2009-2013年五年来房地产开发投资数据，从表中可以得到房地产的投资额在近五年来保持高增长的态势，特别是2010年的年涨幅达33.2%；以住宅投资为主的房地产投资也同样保持了高增长的趋势，2010年和2011年的年涨幅分别达32.9%和30.2%。办公楼和商业营业用房投资额也不容小觑，其年涨幅均保持了高增长的态势，且在房地产的投资中的比重越来越大。
在消费和投资的双重刺激下，近年来我国房价持续走高，直至2014年房价在部分地区才出现缓慢增长或停滞甚至下降的状态。表2是2013年11月以北上广为一线城市，武汉、扬州为二三线城市代表的住房价格销售指数数据。从表中可以得到以北上广为代表的一线城市其新建住宅包括商品住房在内的价格环比和同比指数都有了程度相差不大的增长，其中北上广的新建住宅价格同比指数分别是116.3、118.2和120.7，同时其二手住宅价格指数也有一定的增长。分别作为二线和三线城市代表的武汉和扬州的住房价格指数虽然较一线城市代表的北上广相比增幅相对次之，然而其增长的幅度也不容忽视，其新建住宅价格同比指数分别是110.8和107.4。由此可以得出由地域的不同而导致的需求量和供求量不同而最终反映在具有差异性的住房价格上。下面以供需模型来分析住房价格的形成机制。
二、房地产价格的形成机制——供需模型
图1的供给曲线说明市场上的价格和厂商的供给量之间存在着正相关关系，供给曲线向上倾斜。在纵轴所表示的每一个价格上，供给曲线相对应的横轴的值是每个厂商所愿意出售的商品数量。需求曲线表明消费者消费的某种商品的价格及其消费量是负相关的关系，该曲线向下倾斜。需求曲线给出了每一个价格水平上的需求量，或者消费者在这一价格上所愿意购买的数量。供给曲线和需求曲线的交点为均衡点，其所对应的价格为均衡价格，在均衡价格上所需求或者供应的数量相等，称为均衡数量。在中国房地产市场的发展过程中，房地产行业经历了自1998年始至今的高速发展阶段，在这个阶段中，需求量扩增，供应量与此同时也不断地增加，然而需求量的短期增加却大于供应量的增加，即供不应求。从图2中看到，在供需模型所表现出的是需求和供应曲线均向右移动，而需求曲线移动的幅度大于供给曲线的移动幅度，而最终表现为均衡价格的上涨（P2>P1）。而影响供应和需求量的因素有多种，下面分析有哪些因素影响了房地产的供应量和需求量。
三、影响房地产供需的因素
引起供给曲线移动的因素也有许多。这些因素中的大部分都可以按照引起供给变化的原因进行分类：供给商品的市场价格，技术，生产所需的投入品价格，市场上的厂商数量，对未来价格的预期，以及政府的税收、补贴和法规等。同时导致需求曲线发生移动的因素有很多，大部分因素可以归因于下列中的某一种或几种：需求商品的市场价格，消费者的偏好，消费者的信息，消费者的收入，市场上的消费者数量，消费者对未来价格的预期，以及相关产品的价格。
（一）影响房地产供应的主要因素
1.房地产的价格
在市场经济的调控下，根据供给法则，市场上的价格越高，供给量越多；反之，市场上的价格越低，供给量越少。在房地产价格上涨的刺激下，房地产行业的供给量大幅增加。
2.开发商对房地产价格的预期
在房地产逐渐成为我国的支柱型行业之一时，越来越多投资家们看好房地产行业的前景，房地产将对我国的各行各业的发展起到决定性的作用。确实在房地产行业的推动下，相关行业的发展也得到了极大地促进，国内的经济得到了高速发展，同时也解决了许多人的就业问题。开发商们的大力支持房地产的发展与投资也是房地产供应量大幅增长的重要原因之一。
3.政府的支持
自1998年城镇住房制度改革后，各地政府均把房地产行业的发展作为当地经济发展的重要衡量标准之一。在政府的鼓励和支持下，越来越多的开发商挺进房地产行业，从而推动了房地产行业的发展。
（二）影响房地产需求的因素
1.房地产的价格
同理，根据需求法则，价格越高，需求越少，反之则越多。
2.消费者的收入
在国内经济大力发展的状态下，国民的工资水平有了显著性的提高。在工资水平的提高的前提下，人们的消费水平自然而然得到了提高，对住房的需求也随之增加，反之则下降。
3.消费者的偏好
在市场经济的发展下，越来越多的年轻人把拥有一套房子作为成功的标志。年轻人对物质的需求欲望的膨胀成为了他们购房的巨大动力之一。同时，拥有一套住房也解决了许多现实问题。很多年轻人因为住房问题而迟迟没有结婚，很多男性因为没有房子而找不到女朋友等等。消费者对住房的需求的增加刺激了房地产开发商对供给量的增加，间接地刺激了房价的上升。
4.地域的差异
在北上广等一线发达城市，由于人口多及越来越多的年轻人去发达城市发展意愿的增强，扩大了该城市的房地产行业的需求容量，需求容量的扩大会使房地产开发商对房地产行业预期越来越乐观，无形中刺激了房价的上涨。
四、结语
2014年作为房地产行业变化的一个关键年，部分地区房地产行业由高速发展到缓慢平稳发展趋势甚至有下降的态势，房价下降的地区取消限购以刺激销售，防止出现房地产的库存积压问题，或者可以说现在某些地方出现的房地产库存积压问题是过去房地产大佬对该行业过于乐观预期而导致的后果，而其当时的乐观估计对房地产供给产生了刺激，同时人们对房地产的乐观估计也使价格上涨，进一步地刺激了房地产的价格，最终形成房地产泡沫。住房库存量的积压，需求量的下降，从图3中看到，在供需模型上会形成新的均衡点，而原先的均衡价格在供需曲线上反映的是在高价格的水平上出现过剩的商品存量，而过剩的商品存量最终会迫使价格下降达到新的均衡价格（P3